Realkreditlån – alt du bør vide
Låneløsninger kommer i mange forskellige afskygninger – alt fra små SMS lån til store forbrugslån. Men det billigste lån til boligfinansiering finder du i et realkreditlån.
Denne låneform optager du hos et realkreditinstitut, også kaldt en kreditforening, og fungerer anderledes end et almindeligt lån i banken eller hos en online lånevirksomhed.
Er du interesseret i et realkreditlån, får du her brugbare informationer om:
- Hvad du bør vide, når du optager et realkreditlån
- Hvilke lånevilkår, der gør sig gældende med realkredit
- Hvordan du finder det bedste og billigste realkreditlån til dig
Boligkøb er en stor investering. Derfor bør du også undersøge alle dine muligheder, inden du takker ja til den første og bedste låneaftale.
Hvad er realkreditlån?
Et realkreditlån er den billigste lånetype, du optager i forbindelse med boligfinansiering og byggeprojekter. Som nævnt, foregår udlån af realkredit normalt på anden vis sammenlignet med et almindeligt kontantlån i banken eller på nettet.
Et realkreditlån hos et realkreditinstitut (fx RealkreditDanmark – link til deres hjemmeside rd.dk) foregår som regel ved hjælp af obligationer, der kan betegnes som gældsbreve. I disse gældsbreve aftales, hvornår og hvordan du skal betale gælden tilbage.
Optager du et realkreditlån, bliver dine obligationer (gældsbreve) udstedt af realkreditinstituttet på dine vegne, hvorved de sælger dem til mulige købere på obligationsmarked. Det vil sige, at realkreditinstituttet sælger din gæld videre.
Den sum penge, der kommer ind ved salget af dine obligationer, kan du bruge til at finansiere din bolig. Dette beløb altid blive fratrukket et gebyr til realkreditinstituttet og en tinglysningsafgift til staten.
Realkreditlånets pris afhænger derfor også af udbud og efterspørgsel på markedet, hvorfor det er obligationsmarkedet, der bestemmer din rente. Jo større efterspørgsmål, desto billigere vil dit realkreditlån også være. Et realkreditlån er typisk den billigste form for boliglån, du kan optage.
Et realkreditlån kan finansiere op til 80% af ejerboligens værdi.
Normalt skal du selv betale 5% af boligprisen, hvor de resterende 15% kan dækkes af et boliglån i banken eller hos en online lånevirksomhed. Det er desuden ikke muligt at optage et realkreditlån til finansering af en andelsbolig. Her skal du have fat i et lån i banken eller på nettet.
Læs mere om boliglån i banken og på nettet her.
Sammenlign realkreditlån
Du kan i dag optage realkredit hos 5 forskellige realkreditinstitutter:
- Realkredit Danmark
- Totalkredit
- Nordea Kredit
- Jyske Bank
- Nykredit
Vil du finde den absolut bedste løsning til dig, bør du kontakte hver af disse institutter for at forhøre dig om dine muligheder hos dem. De kan kortlægge et lånetilbud til dig, som du kan kan bruge i en realkredit sammenligning.
Vores bedste råd er derfor: Sammenlign realkreditlån, så du får de bedste priser og lånevilkår.
Brug en realkreditlån beregner
Uanset hvilken lånetype, du har i sinde at søge om, er det en god idé at bruge en låneberegner til at finde den bedste løsning.
Når du benytter dig af en realkreditlån beregner, skal du typisk indtaste:
- Boligens værdi
- Hvor stort et lån, du vil optage (op til 80% af boligens værdi)
- Løbetid på lånet
- Ønske om afdragsfrihed
Herefter får du vist, hvordan dit lån vil komme til at se ud, hvis du enten ønsker et fastforrentet lån eller et flexlån.
Du kan ligeledes anvende en låneberegner i forbindelse med omlægning af realkreditlån. Har du eksempelvis optaget et fastforrentet realkreditlån, kan det måske betale sig at omlægge det til et flexlån eller tilvælge afdragsfrihed, hvis markedsrenten er faldet.
Som en tommerfingerregel skal markedsrenten bevæge sig 2% op eller ned, før det kan være profitabelt at omlægge realkreditlånet.
Realkreditlån rente
Realkreditlånets rentesats repræsenterer den pris, som du løbende skal betale for at låne pengene, og afgøres på baggrund af udbud og efterspørgsel på obligationsmarkedet.
Derudover vil realkreditlån renten enten påvirkes af markedsrentens svingninger (variable rente) eller være fastsat i løbet af hele din låneproces (fast rente).
Med et boliglån afhænger din individuelle rente af faktorer som udbyderens standardrente, lånebeløb, din kreditværdighed samt renteformen (fast eller variabel).
Hvad er forskellen mellem realkredit og boliglån?
Den helt store forskel mellem realkreditlån og boliglån består i den måde, hvorpå lånene foregår. Et realkreditlån følger et helt særegent system med obligationer, hvor realkreditinstituttet sælger dine obligationer på det finansielle marked. Her går pengene til dig, som du så kan bruge på til at købe din bolig – mod et gebyr til både realkreditinstituttet og staten.
Med et realkreditlån vil du typisk få tilbudt en lav rente sammenlignet med almindelige lån. Derfor anbefales det, at du altid optaget et realkredit til at dække op til 80% af boligprisen, før du låner penge i banken eller online.
Modsat realkredit, optages boliglån i banken eller hos en online lånevirksomhed. Disse lån er som regel dyrere i renter, hvorfor et boliglån som regel kun benyttes til at finansiere 15% af boligkøbet. Det kan derfor også betale sig at afbetale boliglånet før realkreditten, så du slipper af den dyreste gæld først.
Eksempler på online banker, der tilbyder boliglån:
På nettet kan du som regel låne fra 10.000 kroner og helt op til 500.000 kroner til din bolig.
Realkreditlånets løbetid
Løbetiden afspejler den periode, som du skal tilbagebetale lånet over. Som udgangspunkt vil et realkreditlån strække sig over 30 år, men der findes også eksempler på 10 årige realkreditlån. Løbetiden på dit realkreditlån har ligeledes en indflydelse på din månedlige udgift samt, hvor meget du i sidste ende skal betale for at låne pengene.
Jo længere løbetid, der er på realkreditlånet, jo lavere er den månedlige betaling – hvorimod renteudgiften i sidste ende vil være højere.
Realkreditlån med afdragsfrihed
De fleste realkreditlån tilbyder afdragsfrihed, hvor du slipper for at betale af på dit lån over en bestemt periode. Dette kan give dig økonomisk frihed i de måneder og længere perioder, hvor pengene måske er små.
Især når du lige har lagt en stor portion penge til boligkøbet, vil det være rart med en afdragsfri periode i starten af låneperioden.
Dog afhænger realkreditlån med afdragsfrihed af, hvilket realkreditinstitut du vælger, da de tilbyder forskellige sammensætninger af realkreditlånet, når du skal finansiere dit boligkøb med fuld afdragsfrihed.
Det mest normale er, at du optager et realkreditlån med afdragsfrihed. Realkreditinstitutterne kan i realiteten selv bestemme længden på afdragsfriheden, men det vil typisk strække sig over 10 år.
Når du optager et afdragsfrit realkreditlån, skal du være opmærksom på, at gælden på dit realkreditlån ikke bliver nedbragt i den afdragsfrie periode. Lånets hovedstol (det skyldte beløb) forbliver altså den samme, uanset om du optaget et realkreditlån med eller uden afdragsfrihed.
Har du optaget et boliglån som supplement til dit realkreditlån, bør du benytte afdragsfrihed til at afbetale boliglånet, så du slipper af med den dyreste gæld først. Et boliglån indebærer nemlig dyrere låneomkostninger sammenlignet med et realkreditlån.
Læs mere om afdragsfrie lån her
Billigste realkreditlån: 2 forskellige typer
Når du skal til at vælge, hvilket realkreditlån du vil optage og bruge til at betale dit hus, skal du først og fremmest kigge på realkreditlånets lånetype, rentesats, løbetid og afdragsfrihed.
Der findes en række forskellige sammensætninger af de billigste realkreditlån, som kan være meget forskellige i forhold til løbetid, tilbagebetaling etc. Det kan derfor godt betale sig at sætte sig ordenligt ind i, hvilke muligheder der er, da det kan have stor indflydelse på din privatøkonomi.
Som udgangspunkt kan et realkreditlån kan finansiere op til 80% af din ejendoms værdi, når der er tale om ejerboliger. Vil du optage et realkreditlån til et sommerhus, kan du låne 75% af husets værdi. Andelsboliger er en anden snak, da du her ikke har mulighed for et realkreditlån.
På det generelle plan findes der billige realkreditlån med enten fast eller variabel rente, som både medfører fordele og ulemper for dig som låntager. Her er det derfor vigtigt, at du tager højde for, hvor meget (eller hvor lidt) du er villig til at satse.
Du kan vælge mellem 2 lånetyper:
- Obligationslån med fast rente
- Obligationslån med variabel rente
Når du skal vælge det bedste og billigste realkreditlån til dig, handler det i høj grad af temperament og risikovillighed. Det vil vi kigge nærmere på her.
Obligationslån med fast rente (fastforrentet)
Et fastforrentet realkreditlån er den traditionelle lånetype, der indtil 2003 har været den mest populære løsning på lånemarkedet. Du skal vælge et obligationslån med fast rente, hvis du ikke vil bekymre dig om eventuelle rentestigninger.
En fast rente giver dig altså en vis form for tryghed, da du kender alle dine udgifter i løbet af hele låneperioden. Kan din privatøkonomi ikke holde til en øgede udgifter, vil det naturligvis være en fordel at vælge et realkreditlån med en fast rente.
Dog har denne sikkerhed også en pris. En fast rente er typisk højere end en variabel rente – netop fordi, du ikke vil støde på rentesvingninger undervejs. Det skal dog siges, at du heller ikke vil opleve at få en billigere rente, skulle markedsrenten falde.
Obligationslån med variabel rente (flexlån)
Med en variabel rente vil dit realkreditlån være bundet til markedet. Det vil sige, at renten løbende ændres i takt med markedsrenten.
Denne type lån kaldes også ofte for et flexlån, da det lige nøjagtigt er underlagt en vis form for fleksibilitet.
Et obligationslån med variabel rente findes i adskillige former. Der er her, du kan vælge alt mellem et F1-F10 lån, som afgører frekvensen af renteændringer. På et F1-lån vil renten ændres hvert år, imens et F3-lån oplever ændringer hvert tredje år osv. osv.
Med tiden vil et flexlån sandsynligvis blive et billigere realkreditlån, såfremt markedsrenten vil falde. Dog kan det modsatte også være tilfældet, da du kan være udsat for rentestigninger.
Du bør derfor vælge et obligationslån med variabel rente, hvis du har en stabil økonomi, der kan holde til prisændringer på dit lån.
Bedste realkreditlån – hvilket skal du vælge?
Er du ny indenfor den finansielle verden, kan det være svært at vælge vide, hvordan det bedste realkreditlån for dig skal se ud. Derfor har vi på denne side gjort rede for de forskellige muligheder på markedet for realkreditlån.
Det bedste realkreditlån er i høj grad betinget af, hvordan din privatøkonomi hænger sammen.
Med din økonomi in mente bør du altid overveje:
- Skal renten være fast eller variable?
- Hvor lang en løbetid, har du behov (og økonomisk mulighed) for?
- Vil du have afdragsfrihed på dit realkreditlån?
Har du brug for ekstra hjælp til at træffe den rigtige beslutning, bør du søge råd og vejledning hos dit realkreditinstitut.
Her finder du kyndige rådgivere, der er eksperter på området. De vil uden tvivl kunne hjælpe dig med at vælge den helt rette låneløsning til dig.
Realkredit med sikkerhed i boligen
Et realkreditlån består af et stort beløb, som ofte sniger sig op i millionbeløb. Derfor kræver realkreditinstituttet også sikkerhed for lånet, så de er sikre på at få en form for betaling for lånet, skulle du ikke kunne klare dine terminer.
Realkreditinstituttet tager derfor sikkerhed i din ejerbolig.
Er du ikke i stand til at klare dine betalinger, vil din bolig højest sandsynligt ende på tvangsaktion, så realkreditinstituttet får penge tilbage for det lån, de har bevilget dig.
Denne uheldige situation vil efterlade dig i stor gæld, hvor du tilmed er tvunget til at flytte fra hus og hjem.
Det er derfor yderst vigtigt, at du kun optager et realkreditlån, hvis du har økonomi til at betale af på lånet samt har tilstrækkeligt med luft i budgettet. Er du økonomisk presset efter at have optaget et realkreditlån, vil du være særligt udsat, hvis du pludselig mister dit arbejde eller kommer ud for en anden livsomvæltning.
Det er altså væsentligt, at du tager hele låneprocessen alvorligt, og kun hæfter dig for et realkreditlån, hvis du har luft i din privatøkonomi til klare eventuel modvind. Ellers vil det være en bedre løsning at bo til leje.
Hvordan søger jeg om et realkreditlån?
Som med alle andre låneformer, skal du først kreditgodkendes af realkreditinstituttet, før du kan få bevilget et realkreditlån. Men i praksis er det slet ikke dig som låntager, der skal søge om lånet.
Når du vil optage et realkreditlån, sker dette nemlig som en del af selve købsprocessen mellem banken, ejendomsmægleren og realkreditinstituttet. Langt de fleste ejendomsmæglerkæder og banker har i dag et specifikt realkreditinstitut, de samarbejder med.
Derfor vil både din ejendomsmægler og bank kunne fremlægge et realkreditlån til dig hos deres bestemte samarbejdspartner. Dog skal du huske på, at det står dig frit for at shoppe rundt og sammenligne priserne hos de enkelte kreditforeninger. Valget er nemlig dit i sidste ende.
Din kreditgodkendelse foregår således, at du indsender en række dokumenter, som realkreditinstituttet skal bruge til at vurdere din kreditværdighed. Disse dokumenter inkluderer årsopgørelser, lønsedler og budget over din privatøkonomi.
Som regel skal du have et stort nok rådighedsbeløb til at få bevilget et realkreditlån, da der typisk er tale om millionbeløb. Det skal altså være forsvarligt at bevilge dig et realkreditlån, før du kan blive godkendt.
Har du fået det grønne lys, vil du modtage et lånetilbud hos den pågældende kreditforening, som du enten kan vælge at acceptere eller afslå.
